Transformer un local d’habitation en local professionnel
À quelles conditions un professionnel libéral peut-il s’installer dans un local d’habitation ? Les demandes de changement d’usage peuvent être assez contraignantes mais s’obtiennent sans trop de difficultés si les formalités exigées par les municipalités sont bien respectées.
Onlib’Infos fait le tour de la question avec Grégoire Duffour, cofondateur de Prestonn, société de conseil en immobilier dédiée aux professionnels de santé.
Les règles sont-elles partout les mêmes ?
En matière de changement d’usage, chaque ville définit sa propre règlementation. Le professionnel libéral qui souhaite s’installer dans un local d’habitation doit le faire dans le respect des contraintes édictées par la municipalité concernée, en termes de surface, profession, étage, etc.
L’autorisation est-elle obligatoire ou facultative ?
L'autorisation est obligatoire pour les logements des agglomérations de plus de 200 000 habitants auxquelles s'ajoutent les communes de la petite Couronne Parisienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne). La volonté de préserver le nombre de logements existants peut entrainer des règles assez restrictives, notamment dans certains quartiers protégés. Le RDC est généralement privilégié, d’une part pour des questions d’accessibilité mais aussi pour limiter le nombre de locaux professionnels dans les immeubles.
Comment s’y prendre ?
Les démarches doivent être effectuées :
- auprès de la copropriété : en tout premier lieu, il est indispensable de s’assurer que la copropriété, au travers de son règlement, autorise l’exercice d’une profession libérale ;
- auprès de l’administration : que vous soyez propriétaire ou locataire, vous devez adresser la « demande de changement d’usage » auprès des services de la mairie concernée.
L’autorisation s’obtient-elle facilement ?
Si l’on respecte les règles fixées par la municipalité alors il n’y a aucune raison de se voir refuser un changement d’usage. Autrement dit, il n’y a pas de caractère aléatoire à ces demandes, dans la mesure où elles répondent à des critères précis lesquels sont les mêmes pour l’ensemble des professions libérales (médecin, avocat, notaire, expert-comptable, géomètre etc.). La difficulté tient davantage dans la compréhension des démarches à effectuer afin de respecter pleinement les contraintes exigées par la municipalité.
En termes de délai qu’en est-il ?
En fonction des villes, compter de 1 à 3 mois pour obtenir l’autorisation de changement d’usage.
La demande de changement d’usage est-elle gratuite ou payante ?
Le changement d’usage à titre personnel est gratuit pour les professionnels libéraux et cela afin de faciliter leur installation.
Le changement est-il provisoire ou pérenne ?
Les demandes de changement d’usage sont nominatives, incessibles et temporaires (art. L. 631-7 et s. du Code de la construction et de l'habitation). À compter du jour où le professionnel quitte les lieux, le local redevient à usage d’habitation. Objectif : préserver le parc immobilier à usage d’habitation.
Quelles sanctions en cas de non-déclaration du changement ?
Les règles de changement d’usage doivent être respectées sous peine d’une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros. De même, en cas de fausses déclarations, le professionnel fautif s’expose à une amende de 80 000 € et une peine d’emprisonnement de 1 an.
Quid à Paris ?
Les règles de changement d’usage à Paris résultent d’un arrêté du 1er décembre 2005 qui prévoit quelques subtilités :
- dans le 8ème arrondissement, l’exercice d’une profession libérale dans un local à usage d’habitation n’est possible que si l’appartement ne dépasse pas 50 m2. La ville de Paris souhaite préserver les dernières habitations existantes du quartier, 25 % des appartements seulement étant à usage d’habitation ;
- pas de restrictions de surfaces en RDC (sauf 8ème arrondissement) ;
- dans les quartiers à prédominance de bureau (17ème, 16ème Nord, 9ème Opéra etc.) impossible de s’installer en étage. Zone définie par la mairie de Paris ;
- dans le reste de Paris, possible d’installer une profession libérale dans un local à usage d’habitation dans la limite de 150 m2 et de 50 m2 par professionnel. Un libéral seul ne pourra s’installer dans plus de 50 m2.
À noter que la plupart des villes concernées par les changements d’usages ont calqué leur règlement municipal sur celui de la ville de Paris.
Attention, le changement d’usage n’a rien à voir avec l’ERP (Établissement Recevant du Public). Pour rappel, tous les professionnels de santé sont soumis à cette règlementation depuis la loi d’accessibilité du 11 février 2005 ce qui les oblige à des dispositions en matière d’accessibilité et de sécurité incendie.
