Référentiel de valorisation des pharmacies : il est temps de tourner la page !

Le 1er avril dernier, Interfimo a dévoilé les résultats de sa nouvelle étude sur les prix de cession des pharmacies, lors d’événements organisés simultanément dans neuf villes.
Dans un contexte économique tendu et de profondes transformations structurelles, le marché des transactions officinales s’est nettement ralenti en 2024. Cette étude plaide pour une révision des référentiels de valorisation, en faveur d’indicateurs mieux représentatifs de la valeur réelle des officines.

Le panel 2024 en chiffres

Sur 887 transactions analysées :

• Officines de plus de 3 M€ de CA : 25 % des transactions (contre 18 % en 2023)
• Officines de plus de 4 M€ de CA : 12 % (contre 7 % en 2023)
• Officines de moins de 1,6 M€ de CA : 28 % (contre 35 % en 2023)

Un marché en repli dans un environnement difficile

Inflation, hausse des charges, difficultés de recrutement, augmentation des coûts salariaux, remontée des taux d’intérêt, fin des aides publiques post-Covid : autant de facteurs qui pèsent sur la rentabilité et freinent les transactions, en recul de 10 % cette année.

Constats de l’étude

• 1 442 opérations en 2024 (contre 1 606 en 2023)
• Progression continue des produits chers (+10 %)
• Taux d’EBE historiquement bas : 8,6 % du CA, impactant la trésorerie et les capacités d’investissement, notamment pour les petites officines
• Marge brute en recul : 28,3 % (baisse de plus d’un point)
• Rémunération médiane : 60 800 €, proche du niveau pré-Covid
• Hausse des procédures collectives : +44 %, avec 6,9 ouvertures pour 1 000 officines (contre 4,8 en 2023)

La valorisation sur la base d’un coefficient de chiffre d’affaires a-t-elle encore du sens ?

Pour les experts d’Interfimo, de moins en moins. L’évolution du marché et la part croissante des produits chers creusent l’écart entre grandes et petites pharmacies. Ces dernières, souvent confrontées à une baisse de chiffre d’affaires, peinent à maintenir leur trésorerie. Le marché tend à se recentrer sur les officines de plus grande taille.

Constats de l’étude

• Prix moyen de cession pour les officines > 1,2 M€ de CA : chute de 84 % à 76 % du CA
• Dispersion accrue : 60 % des transactions entre 63 % et 91 % du CA (contre 72 % à 98 % en 2023)
• Prix moyen historiquement bas pour les officines < 1,2 M€ de CA : 54 % du CA, et seulement 44 % en Île-de-France
• Seules les officines rurales < 1,2 M€ de CA voient leur prix augmenter : 58 % du CA, au-dessus de la moyenne

Le coefficient d’EBE reste un des critères déterminants

Le prix de cession en multiple d’EBE est calculé avant rémunération et cotisations sociales des cédants. La taille est un élément déterminant du prix de cession en multiple d’EBE. Plus le CA de l’officine est important, plus le prix de vente en multiple d’EBE est élevé.
La croissance des prix de vente moyens en multiple d’EBE s’observe sur tous les types d’officine (rurales, centre-ville, centre commerciaux) conséquence directe la dégradation des rentabilités des officines.

Constats de l’étude

• Officines > 1,2 M€ : hausse du multiple à 7,2 (contre 6,4 en 2023)
• Officines > 3 M€ : 8,1 fois l’EBE en moyenne
• Officines < 1,2 M€ : baisse de 5,3 à 5,1 fois l’EBE

Mieux vaut raisonner en multiple de marge

Dès 2023, Interfimo proposait un nouvel indicateur : le prix de vente en multiple de la marge. Il prend mieux en compte l’impact des produits chers sur la rentabilité. Deux pharmacies ayant un même chiffre d’affaires mais des niveaux de marge différents ne doivent pas être valorisées au même prix. Par exemple, une officine réalisant un CA de 2 M€ avec une marge à 29 % soit 580 K€, est-elle comparable à sa voisine, qui réalise également un CA de 2 M€ mais avec une marge à 25 % soit 500 K€ ? Ces deux officines doivent-elles être cédées au même prix ? Et comment piloter son niveau de charges si la référence reste celle du CA ? De même, une petite officine n’est pas celle qui réalise 1,2 ou 1,5 M€ de CA, mais plutôt celle dont la marge brute n’excède pas 400 K€.
Pour Jérôme Capon, directeur du réseau, « il est grand temps de sauter le pas, la répartition des produits chers dans le CA étant de plus en plus inégale d’une pharmacie à l’autre ». Ce nouvel indicateur « permet de mieux évaluer la capacité d’une officine à couvrir ses charges, à dégager un excédent et, in fine, à être valorisée. Il offre également une lecture plus juste des écarts de performance entre officines et pourrait, à terme, devenir le nouvel indicateur pour piloter et valoriser une activité officinale ».

Constats de l’étude

• Officines > 1,2 M€ : prix moyen de cession à 2,66 fois la marge (contre 2,75 en 2023) ; 60 % des transactions entre 2,2 et 3,1 fois la marge
• Officines < 1,2 M€ : baisse du multiple de marge de 1,87 à 1,78
• Régions les plus valorisées : Nouvelle-Aquitaine, puis Occitanie

Les primo-installations : un dynamisme qui résiste

Malgré le contexte, les premières installations restent nombreuses : elles représentent 52 % des dossiers étudiés, avec un chiffre d’affaires moyen en légère hausse.
Il s’agit à 68% d’acquisition de fonds.

Constats de l’étude

• Âge moyen : 35 ans (contre 36 en 2023)
• 58 % de femmes (contre 52 % sur l’ensemble des acquéreurs)
• CA moyen des officines acquises : 2,2 M€ (2,1 M€ en 2023)
• 17 % des acquisitions concernent des pharmacies < 1,2 M€ de CA
• Montant moyen emprunté : 1 260 K€ (stable par rapport à 2023)

Consultez l’étude complète Prix des pharmacies en 2024