« Il ne s’agit plus seulement de choisir un lieu d’exercice, mais d’investir dans un actif durable »

Sécuriser son activité, préparer l’avenir, trouver des locaux adaptés... Dans un contexte d’usages en mutation, l’immobilier d’entreprise ouvre de nouvelles perspectives pour s’implanter et se développer.

OnLib’Infos fait le point avec Lou Gorneau, directrice générale du groupe Brilhac, spécialiste de l’immobilier d’entreprise grand compte.

Comment s’organise votre accompagnement auprès des professionnels libéraux qui souhaitent investir dans l’immobilier d’entreprise ?

Nous créons et développons du patrimoine en immobilier d’entreprise pour clients privés au travers de trois critères : des biens en immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, murs d’hôtels, laboratoires, cliniques, …), occupés par des locataires de renom, signant un bail de longue durée. Une fois l’opportunité identifiée et auditée, nous la proposons de manière limitée à une clientèle identifiée souhaitant participer au projet pour diversifier son patrimoine immobilier. Nous associons les expertises du groupe pour créer une opération clé-en-main pour nos clients : création de la structure, acquisition, mise en location, gestion jusqu’à la décision de cession du bien.

Grâce aux opportunités variées, le professionnel libéral s’offre la possibilité de créer un patrimoine diversifié en termes de localisation, classe d’actifs immobiliers, activité des locataires, percevoir des revenus complémentaires ou pratiquer de l’effet de levier grâce aux loyers.

Comment sélectionnez-vous les actifs immobiliers que vous proposez ?

Nous appréhendons au maximum les aspects financiers, juridiques, techniques, ainsi que des critères spécifiques durables au travers de notre stratégie ESG, afin de s’assurer de la qualité de l’opportunité. Nous recevons une centaine de dossiers par trimestre pour en sélectionner une vingtaine par an. Cette sélection exigeante nous permet de proposer au professionnel des biens immobiliers identifiés et structurés. Notre ADN initial de société familiale bretonne qui fête ses 30 ans cette année, couplée à notre arrivée récente en tant que filiale de LCL au côté d’Interfimo, permet à nos clients de bénéficier d’un groupe associant agilité et robustesse. Concrètement, nous proposons, par exemple, des actifs loués à des groupes de renom avec des baux fermes longue durée (12 ans ou plus), permettant une forte sécurité locative et un rendement attractif.

Quels besoins spécifiques observez-vous chez les professionnels libéraux ?

Je dirais que les professionnels libéraux ont généralement deux attentes majeures. D’une part, la constitution d’un patrimoine, pour préparer l’avenir ou organiser la transmission. D’autre part, le besoin très concret de disposer d’un outil de travail performant, conçu pour leur activité. Dans le secteur de la santé, ces besoins prennent souvent une ampleur particulière : certains projets nécessitent des actifs de grande taille, supérieurs à 3 millions d’euros. Dans ces situations, nous pouvons structurer des opérations en regroupant plusieurs professionnels libéraux ou en intégrant des investisseurs privés au côté du professionnel souhaitant se positionner. Nous avons, par exemple, accompagné la création d’une maison médicale où les praticiens étaient à la fois co-investisseurs et exploitants. Ce modèle leur a permis de maîtriser leur lieu d’exercice tout en créant de la valeur patrimoniale géré par un tiers.
Par ailleurs, beaucoup de professionnels libéraux, en particulier dans le secteur médical, souhaitent s’implanter mais n’ont pas toujours les moyens financiers ou opérationnels de porter seuls un projet immobilier adapté. Avec notre expertise complémentaire de promotion, nous intervenons comme tiers facilitateur au montage du projet, de l’investissement et mobilisons si besoin des investisseurs privés et développons le bâtiment jusqu’à son exploitation. Ce modèle permet à des praticiens de s’installer dans des zones sous-dotées, tout en se constituant un patrimoine professionnel. Il ne s’agit plus seulement de choisir un lieu d’exercice mais d’investir dans un actif durable, sécurisé et adapté à leurs besoins.

Quelles évolutions notables avez-vous relevé ces deux dernières années ?

Le marché de l’immobilier a été bouleversé par la hausse des taux et par la transformation des usages (télétravail, nouveaux modes d’organisation). Aujourd’hui, le critère de réversibilité est au cœur de la recherche d’une meilleure dynamique et d’un usage optimisé. Un immeuble doit pouvoir s’adapter pour rester attractif dans le temps. Son usage doit pouvoir évoluer au rythme des besoins des entreprises, des pratiques professionnelles ou encore des nouveaux modes d’organisation. Il me semble qu’on écoute davantage l'usager, ce qui se traduit très concrètement par une demande croissante pour des espaces clés en main optimisés, conçus spécifiquement autour des usages réels des professionnels et de ses visiteurs. Le marché a fini par comprendre que l'immobilier, ce n’est pas juste un tableau Excel…

Les maisons de santé et pôles pluriprofessionnels se développent. Comment les accompagnez-vous ?

En effet, le regroupement de professionnels est aujourd’hui une réalité incontournable. Les praticiens et plus largement les professionnels libéraux, cherchent désormais à exercer dans des lieux qui réunissent plusieurs compétences, facilitent les parcours patients ou clients, et offrent des services mutualisés. Les professionnels recherchent des espaces plus collaboratifs, plus pratiques, parfois mutualisés et c’est ce qui donne de la valeur à long terme. Les maisons de santé, pôles pluriprofessionnels ou centres pluridisciplinaires répondent pleinement à ces attentes : ils permettent d’améliorer l’organisation, renforcent l’attractivité des structures et contribuent à une meilleure qualité de vie au quotidien. Grâce à notre double métier de promoteur–investisseur, nous accompagnons ces projets de A à Z : identification du site, montage juridique et financier, intégration d’investisseurs privés, développement immobilier et mise en exploitation. Le bénéfice, pour les professionnels libéraux, est clair : accéder à des locaux sur mesure, adaptés à leur pratique, sans avoir à porter seuls le poids financier et opérationnel du projet. Le choix de pouvoir associer nos expertises entre Brilhac, Interfimo et LCL au profit de notre clientèle professionnelle prend tout son sens.

Quels conseils clés donneriez-vous à un professionnel libéral pour sécuriser son premier investissement dans l’immobilier d’entreprise ?

Le premier point, sans doute le plus déterminant, est de bien réfléchir à l’emplacement de son activité. La localisation demeure un critère majeur d’attractivité, désormais enrichi de nouvelles exigences : accessibilité, mobilités douces, qualité de l’environnement immédiat, services à proximité… Ces éléments conditionnent non seulement l’usage au quotidien, mais aussi la valeur du bien dans le temps.
Il est également essentiel d’analyser avec précision les ratios financiers et locatifs, et de mesurer la quote-part que représentera l’investissement dans l’activité et la structure patrimoniale du professionnel. Cette vision d’ensemble est indispensable pour s’assurer que le projet s’intègre harmonieusement dans sa stratégie patrimoniale.

Enfin, il convient d’examiner les conditions du bail et les modalités d’aménagement du bien : qui finance quoi, dans quels délais et dans quelles conditions ? Est-ce réellement une charge spécifique liée à l’activité de l’exploitant ou une charge structurelle ? Beaucoup de questions essentielles doivent se poser pour sécuriser l’opération.

Et pour les plus grandes structures ?

Pour des cabinets ou structures libérales de taille significative (cabinet d’expertise comptable, cliniques, maisons médicales…), sur des valeurs pouvant aller jusqu’à 30 millions d’euros pour un actif, dans ce cas, il peut être intéressant de céder les murs tout en restant locataire via un bail long terme : c’est le mécanisme du Sale & Lease back. Nous valorisons l’actif, nous l’achetons et le professionnel libéral reste occupant. Cela permet de dégager de la trésorerie, de financer un développement, une extension ou de nouveaux équipements, tout en conservant la stabilité de son lieu d’exercice.